অর্থজারী মামলা সংক্রান্তে হাইকোর্টে রীট (পর্ব- ০৫): ৩৩ ধারার নিলাম বিজ্ঞপ্তি বা সম্পত্তি বিক্রয় প্রক্রিয়াকে চ্যালেঞ্জ
আপনি জানেন কি- আপনার বিরুদ্ধে করা অর্থজারী মামলায় বন্ধকী সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য নিলাম বিজ্ঞপ্তি বা বিক্রয় প্রক্রিয়া বা হস্তান্তর পদ্ধতিকে চ্যালেঞ্জ করে আপনি মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশন দায়ের করতে পারেন? আপনি কি জানেন যে- এই সংক্রান্তে হাইকোর্টে আসা এবং প্রতিকার চাওয়া আপনার একটি মৌলিক অধিকার? আর এই অধিকার রক্ষার দায়িত্ব মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগের? যদি না জানেন তবে আসুন জেনে নেই যে, অর্থজারী মামলার কোন কোন বিষয়, প্রক্রিয়া, পদ্ধতি বা কার্যধারাকে চ্যালেঞ্জ করে মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশন দায়ের করতে পারেন এবং এই মর্মে প্রতিকার পেতে পারেন।
অর্থ ঋণ আদালত আইন, ২০০৩-এর ৩৩ ধারার বিধান মোতাবেক অর্থজারী মামলায় আদালত ডিক্রিকৃত টাকা আদায়ের লক্ষ্যে বন্ধকী সম্পত্তি নিলামে বিক্রয় বা ডিক্রিদার ব্যাংকের অনুকূলে মালিকানা হস্তান্তরের আদেশ দেন। তবে এই প্রক্রিয়ায় কোনো পদ্ধতিগত ত্রুটি দেখা দিলে তা সংবিধানের ১০২ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশনের মাধ্যমে চ্যালেঞ্জ করা যায়।
৩৩ ধারায় নিলাম বিক্রয় বা সম্পত্তি বিক্রয়ের বিজ্ঞপ্তিকে চ্যালেঞ্জ:
অর্থ ঋণ আদালত আইন, ২০০৩ এর ৩৩(১) ধারায় ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের বরাবরে বন্ধকী বা জামানতকৃত সম্পত্তি বিক্রয় করা বা বিক্রয়ের জন্য নিলাম বিজ্ঞপ্তি দেওয়ার বিধান বলে দেওয়া আছে। এই ৩৩(১) ধারায় সুনির্দিষ্ট পদ্ধতি বা due process বা legal procedure উল্লেখ রয়েছে। কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠান যদি এই process বা procedure বা প্রক্রিয়া অনুসরন না করে সম্পত্তি বিক্রয়ের বিজ্ঞপ্তি দেয় বা বিক্রয় করতে হবে, সম্পত্তি বিক্রয়ের বিজ্ঞপ্তি প্রচারের তারিখ হতে ১৫ দিনের সময় দিতে হবে, সীলমোহরকৃত টেন্ডার আহ্বান করতে হবে, বিজ্ঞপ্তি কমপক্ষে বহুল প্রচারিত ১টি বাংলা জাতীয় দৈনিক পত্রিকায়, স্থানীয় ১টি পত্রিকায় প্রকাশ করতে হবে, আদালতের নোটিশ বোর্ডে লটকিয়ে দিতে হবে, এবং স্থানীয়ভাবে ঢোল সহরত যোগেও বিজ্ঞপ্তিটি প্রচার করতে হবে। যদি উপরোক্ত সুনির্দিষ্ট পদ্ধতি বা due process বা legal procedure প্রতিপালন করা না হয়, তাহলে উক্ত বিক্রয় প্রক্রিয়া বা নিলাম বিজ্ঞপ্তি বেআইনি, অবৈধ ও অরক্ষনীয় হিসাবে পরিগণিত হবে। আপনি উক্ত প্রক্রিয়াকে চ্যালেঞ্জ করে মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশন দায়ের করতে পারেন এবং সেমতে প্রতিকার পেতে পারেন।
উপরোক্ত উপায়ে নিলাম বিক্রয় করা সম্ভব না হলে, ৩৩(৪) ধারার আলোকে আদালত পুনরায় কমপক্ষে বহুল প্রচারিত ২টি বাংলা জাতীয় দৈনিক পত্রিকায়, স্থানীয় ১টি পত্রিকায়, ৩৩(১) ধারার অনুরূপ পদ্ধতিতে বিজ্ঞপ্তি প্রকাশ করবেন, আদালতের নোটিশ বোর্ডে নোটিশ টাংগাবেন, এবং স্থানীয়ভাবে ঢোল সহরতযোগে সীলমোহরকৃত টেন্ডার আহ্বান করবেন। যদি এই সুনির্দিষ্ট পদ্ধতি বা due process বা legal procedure প্রতিপালন করা না হয়, তাহলে উক্ত বিক্রয় প্রক্রিয়া বা নিলাম বিজ্ঞপ্তি বেআইনি, অবৈধ ও অরক্ষনীয় হিসাবে পরিগণিত হবে। আপনি উক্ত প্রক্রিয়াকে চ্যালেঞ্জ করে মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশন দায়ের করতে পারেন এবং সেমতে প্রতিকার পেতে পারেন।
৩৩ ধারার নিলাম চ্যালেঞ্জ করার প্রধান গ্রাউন্ডসমূহ:
ক. পর্যায়ক্রমিক নিলামের নিয়ম লঙ্ঘন: (Sequence Violation):
৩৩ ধারার উপ-ধারা (১), (২) ও (৩) অনুযায়ী পর্যায়ক্রমে নিলাম ডাকার বিধান রয়েছে। যদি প্রথম নিলামে ক্রেতা না পাওয়া যায়, তবে সরাসরি ৩৩(৫) ধারার সার্টিফিকেট দেওয়া যায় না। নিয়ম অনুযায়ী দ্বিতীয় বা ক্ষেত্রবিশেষে তৃতীয়বার নিলাম ডাকার চেষ্টা করতে হয়। এই ক্রম লঙ্ঘন করা একটি বড় রিট গ্রাউন্ড।
খ. দ্বিতীয়বার নিলাম না ডেকে সরাসরি ৩৩(৫) সার্টিফিকেট প্রদান- ধারা ৩৩(৪) লঙ্ঘন:
৩৩(৪) ধারা অনুযায়ী, প্রথম নিলামে সম্পত্তি বিক্রয় সম্ভব না হলে পুনরায় কমপক্ষে ২টি বাংলা জাতীয় দৈনিক পত্রিকায় বিজ্ঞপ্তি দিয়ে দ্বিতীয়বার নিলাম ডাকতে হবে। অনেক ক্ষেত্রে আদালত প্রথম নিলাম বিফল হওয়ার পর দ্বিতীয়বার নিলাম না ডেকেই সরাসরি ৩৩(৫) ধারায় ব্যাংককে সম্পত্তি দখল ও ভোগের অধিকার দিয়ে দেন। এটি একটি মারাত্বক আইনি ত্রুটি।
বিচারিক নজির: উচ্চ আদালতের একাধিক সিদ্ধান্তে বলা হয়েছে, ৩৩(৪)-এর ধাপ অনুসরণ না করে ৩৩(৫)-এর সার্টিফিকেট ইস্যু করা এখতিয়ার বহির্ভূত।
গ. ১৫ দিনের সময়সীমা ও প্রচারণার ঘাটতি:
আইন অনুযায়ী, নিলামের বিজ্ঞপ্তি প্রচারের তারিখ থেকে অন্তত ১৫ দিন সময় দিয়ে টেন্ডার আহ্বান করতে হবে। যদি ১৫ দিনের কম সময় দেওয়া হয়, তবে তা ৩৩(১) ধারার সরাসরি লঙ্ঘন। এছাড়া, যদি কোনো অখ্যাত বা নামসর্বস্ব পত্রিকায় বিজ্ঞপ্তি দেওয়া হয় যার কোনো সার্কুলেশন নেই, তবে তা 'প্রহসনমূলক নিলাম' (Sham Auction) হিসেবে চ্যালেঞ্জযোগ্য।
বাস্তব উদাহরণ:
ব্যাংক ১ তারিখে বিজ্ঞপ্তি দিল এবং ১৫ তারিখেই টেন্ডার জমা দেওয়ার শেষ দিন রাখল (মাঝে কার্যকরভাবে ১৪ দিন)। এটি আইনত অবৈধ।
ঘ. বন্ধকী সম্পত্তির ভুল বর্ণনা (Misdescription of Property):
নিলাম বিজ্ঞপ্তিতে সম্পত্তির তফসিল (Schedule) নির্ভুল হওয়া বাধ্যতামূলক। যদি আরএস/বিএস খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর বা সীমানার বর্ণনায় ভুল থাকে, তবে সেই নিলামের মাধ্যমে সঠিক সম্পত্তি হস্তান্তর সম্ভব নয়। ভুল তফসিলে নিলাম করা আইনি প্রক্রিয়াকে প্রশ্নবিদ্ধ করে। আপনি উক্ত ত্রুটিকে চ্যালেঞ্জ করে মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশন দায়ের করতে পারেন এবং সেমতে প্রতিকার পেতে পারেন।
ঙ. অস্বাভাবিক কম মূল্য বা অপর্যাপ্ত দর গ্রহণ- ধারা ৩৩(২গ) লঙ্ঘন:
যদি দরপত্রে প্রস্তাবিত মূল্য 'অস্বাভাবিকভাবে অপর্যাপ্ত বা কম' হয়, তবে আদালত তা অগ্রাহ্য করতে পারেন। যদি সম্পত্তির বাজারমূল্য ৫ কোটি টাকা হয় এবং আদালত কোনো কারণ ছাড়াই ২ কোটি টাকার দর গ্রহণ করেন, তবে দায়িক ব্যক্তি 'অন্যায্য অবমূল্যায়ন' (Undervaluation) এর গ্রাউন্ডে রিট করতে পারেন। নিলামের সময় সম্পত্তির একটি 'সংরক্ষিত মূল্য' নির্ধারণ করা হয়। যদি সম্পত্তির বর্তমান বাজারমূল্য ১০ কোটি টাকা হয়, কিন্তু আদালত বা ব্যাংক উদ্দেশ্যমূলকভাবে এর সংরক্ষিত মূল্য মাত্র ৩ কোটি টাকা ধরে নিলাম ডাকে, তবে তা ঋণগ্রহীতার সম্পত্তির অধিকারের পরিপন্থী। এটি "Fraud on the Statute" হিসেবে গণ্য হতে পারে। আপনি উক্ত মূল্যের অবমূল্যায়নকে চ্যালেঞ্জ করে মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশন দায়ের করতে পারেন এবং সেমতে প্রতিকার পেতে পারেন।
চ. জামানত বাজেয়াপ্ত ও দ্বিতীয় সর্বোচ্চ দরদাতা- ধারা ৩৩(৩) লঙ্ঘন:
প্রথম সর্বোচ্চ দরদাতা টাকা দিতে ব্যর্থ হলে তার জামানত বাজেয়াপ্ত হবে এবং দ্বিতীয় সর্বোচ্চ দরদাতাকে আহ্বান করতে হবে (যদি তার দর ও বাজেয়াপ্ত জামানত মিলে প্রথম দরের সমান বা বেশি হয়)। যদি আদালত দ্বিতীয় সর্বোচ্চ দরদাতাকে সুযোগ না দিয়ে সরাসরি নতুন নিলাম বা ৩৩(৫)-এ চলে যান, তবে দ্বিতীয় দরদাতা বা মূল মালিক উভয়ই সংক্ষুব্ধ হয়ে রিট করতে পারেন।
ছ. মালিকানা অর্জন ও ৬ বছরের সময়সীমা- ধারা ৩৩(৬খ) লঙ্ঘন:
৩৩(৬খ) অনুযায়ী, ৩৩(৫) ধারায় ন্যস্ত হওয়ার ৬ বছরের মধ্যে মালিকানা অর্জনের আবেদন করতে হয়। যদি ৬ বছর পার হওয়ার পর ব্যাংক মালিকানা দাবি করে বা আদালত স্বয়ংক্রিয় মালিকানা ঘোষণা না দিয়ে অন্য কোনো আদেশ দেন, তবে তা চ্যালেঞ্জযোগ্য।
জ. ৩৩(৭) ও ৩৩(৯) ধারার দখল হস্তান্তরে অনিয়ম:
যদি ভূমির দখল (Physical Possession) হস্তান্তরের সময় যথাযথ আইনি প্রক্রিয়া না মানা হয় বা বেআইনিভাবে উচ্ছেদ করা হয়, তবে রিট করা যায়।
ঝ. দখল অর্পণ ও সম্পত্তির সঠিকতা যাচাই- ধারা ৩৩(৭খ) লঙ্ঘন:
৩৩(৭খ) ধারায় বলা হয়েছে, দখল দেওয়ার আগে আদালতকে নিশ্চিত হতে হবে যে—এই সম্পত্তিটিই ঋণের বিপরীতে বন্ধক ছিল। যদি ভুল সম্পত্তি (যেমন- বিবাদীর অন্য কোনো জমি যা বন্ধক ছিল না) নিলাম বা দখল দেওয়া হয়, তবে আপনি উক্ত ত্রুটিকে চ্যালেঞ্জ করে মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগে রিট পিটিশন দায়ের করতে পারেন।
বাস্তব উদাহরণ:
জনাব জামান একটি বাণিজ্যিক ব্যাংকের কাছে তার কারখানা বন্ধক রেখেছিলেন। ব্যাংক জারি মামলায় ৩৩(১) ধারায় নিলামের নোটিশ দিল। কিন্তু দেখা গেল- কারখানার বর্তমান বাজারমূল্য ১৫ কোটি টাকা হলেও সংরক্ষিত মূল্য ধরা হয়েছে মাত্র ৪ কোটি টাকা। কারখানার তফসিলে দাগ নম্বর ভুল দেওয়া হয়েছে।
আইনি পদক্ষেপ:
জনাব জামান হাইকোর্টে রিট দায়ের করলেন। হাইকোর্ট পিটিশনটি শুনে এবং নথিপত্র পর্যালোচনা করে দেখলেন যে, ৩৩(১) ধারার উদ্দেশ্য ছিল প্রতিযোগিতামূলক মূল্যে সম্পত্তি বিক্রি করা, যা এই বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে সম্ভব নয়। আদালত তখন নিলামের ওপর 'স্টে অর্ডার' (Stay Order) প্রদান করেন এবং নতুন করে সঠিক মূল্যায়ন ও বহুল প্রচারিত পত্রিকায় বিজ্ঞপ্তির নির্দেশ দেন।
বিচারিক নজির (Judicial Precedents):
আনোয়ারা বেগম মামলায় উচ্চ আদালত বলেছেন যে, নিলাম বিজ্ঞপ্তিতে সম্পত্তির সঠিক বর্ণনা না থাকা এবং অস্বাভাবিক কম মূল্য (Reserve Price) ধরা নিলাম বাতিলের জন্য যথেষ্ট কারণ। আদালত আরও বলেন, ব্যাংকের পাওনা আদায়ের মানে এই নয় যে ঋণগ্রহীতার সম্পত্তি পানির দরে বিক্রি করে দিতে হবে।
পূবালী ব্যাংক মামলায় উচ্চ আদালত বলেছেন যে, ৩৩ ধারার নিলাম প্রক্রিয়ায় পূর্ণ স্বচ্ছতা থাকতে হবে। যদি বিবাদীকে (Judgment Debtor) নিলামের আগে যথাযথ নোটিশ বা সুযোগ না দেওয়া হয়, তবে সেই নিলাম বৈধ হবে না।
হোসেন বানু মামলায় উচ্চ আদালত বলেছেন যে, যদি ৩৩(৫) ধারার অধীনে আদালত ব্যাংককে সম্পত্তির মালিকানা দিয়ে সার্টিফিকেট ইস্যু করেন, কিন্তু তার আগের নিলাম প্রক্রিয়াগুলো (৩৩-১ থেকে ৩৩-৪) ত্রুটিপূর্ণ থাকে, তবে সেই সার্টিফিকেট বাতিলযোগ্য।
হাইকোর্টে রিট আবেদনের মাধ্যমে প্রাপ্ত প্রতিকার:
মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগ যেসব প্রতিকার দিতে পারেন সেগুলো হলো- Stay of Auction- নিলামের সকল কার্যক্রম স্থগিত করা, Setting Aside Sale- যদি বিক্রি সম্পন্ন হয়ে যায় তবে সেই বিক্রয় বাতিল ঘোষণা করা, Re-valuation Order- নিরপেক্ষ সার্ভেয়ার দ্বারা সম্পত্তির পুনরায় মূল্যায়ন নিশ্চিত করা, Installment Facility- অনেক ক্ষেত্রে আদালত ১০% বা ১৫% টাকা জমা দেওয়ার শর্তে নিলাম স্থগিত করে বাকি টাকা কিস্তিতে পরিশোধের সুযোগ দেন।
উপসংহার:
৩৩ ধারার নিলাম প্রক্রিয়া কেবল একটি যান্ত্রিক প্রক্রিয়া নয়, এটি ঋণগ্রহীতার সম্পত্তির অধিকারের সাথে জড়িত। যদি এই প্রক্রিয়ায় কোনো অস্বচ্ছতা বা আইনগত ত্রুটি পরিলক্ষিত হয়, তবে রিট পিটিশনই হচ্ছে দ্রুত ও কার্যকর প্রতিকার পাওয়ার একমাত্র পথ। ৩৩ ধারা পর্যালোচনায় দেখা যায়, এটি ব্যাংককে যেমন ক্ষমতা দিয়েছে, তেমনি ঋণগ্রহীতাকে পদ্ধতিগত সুরক্ষাও দিয়েছে। বিশেষ করে ৩৩(১) এর ১৫ দিন, ৩৩(৪) এর দ্বিতীয় নিলাম এবং ৩৩(৭খ) এর সম্পত্তির সত্যতা যাচাই—এই বিষয়গুলো লঙ্ঘিত হলে উচ্চ আদালতে রিট করে প্রতিকার পাওয়া নিশ্চিত।
মোঃ কামরুজ্জামান
অ্যাডভোকেট, বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট
এবং
মৌলিক অধিকার কর্মী।
ফোন: +৮৮ ০১৭১১ ৯৯ ৩৬ ৩৯
ইমেইল: lawyer.kamruzzaman@gmail.com